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很多人猜中了楼市的开头却没猜着这结局

2016-12-09 来源:新华报业网-扬子晚报
[摘要]这一年,南京楼市的大部分时间都是“日光盘”当道,排队抢房是常态,购房者拼财力之外,还要拼关系、拼体力,几乎使出了全部的“洪荒之力”

2016的新年钟声仿佛还在耳边回响,转眼已到岁末。

这一年,南京楼市的大部分时间都是“日光盘”当道,排队抢房是常态,购房者拼财力之外,还要拼关系、拼体力,几乎使出了全部的“洪荒之力”;

这一年,最牛房企轻轻松松就完成了百亿目标,相比之下,“1个亿的小目标”实在是小到了尘埃里;

这一年,购房者无比纠结,房价上涨的时候,买不到房,“蓝瘦,香菇”;房价调控时,突然发现自己没资格买了,还是“蓝瘦,香菇”;

这一年,“买房式”离婚猛增,“我不是潘金莲”真实上演;

这一年,从如日中天到降温速冻,好像就在一夜之间,“楼市的小船说翻就翻”了……

又是一年盘点时,今天我们推出的“2016南京楼市年度盘点”,将带你回味2016楼市的大事件、红镜头和身处其间的人物故事。看看这一年,我们共同经历了什么。

本报地产评论员 刘莉 金海亮 方力卓

1月

年初定了个“小目标”

没想到挣了120亿

2016年的南京楼市,在十月“黄金周”之前,房子卖得好不是新闻,卖得差才是新闻。

在空前火热的楼市行情之下,各家房企也是赚得盆满钵满,提前甚至超额完成了全年销售任务的不在少数。

去年南京楼市的最牛房企一年卖了89亿,今年这一纪录被轻松超越。龙头房企南京万科目前的销售额已经超过了120亿元,不但轻松实现了年初制定的“小目标”,与去年全年78亿的成绩单相比,增幅也达到了53.8%之多。

据金刚石数据研究中心统计,今年南京楼市的百亿房企还不止万科一家。保利地产凭借多盘联动,今年再创佳绩,截至12月6日,销售额已达108亿元,比原来制定的80亿销售指标相比,多卖了近30亿元。

称霸都市圈的碧桂园自从去年下半年正式挺进南京后,表现依然势不可挡,目前仅南京四个项目的整体销售金额已经达到82.7亿元。如果加上都市圈项目的话,早就已经是百亿房企。

其它房企表现同样耀眼,目前招商、新城、中海、恒大等都已经跨过70亿元门槛。如果以销售金额突破50亿元为线划分的话,目前上线的南京房企已经达到16家之多。

2月

花几十万买房号

购房者拼尽“洪荒之力”

今年以来供不应求的南京楼市让买房人吃尽了苦头,有关系的要拼谁的关系更硬,没有关系的想买房就得拼真金白银,除了不菲的房价本身,额外还要花几万甚至数十万买个“房号”,真是用尽了洪荒之力了。

早在今年2月份,河西一家中介公司的工作人员就在微信里明码标价,有三家楼盘是每个名额6万,最抢手的一家楼盘是25万每套,并且保证“摇号楼盘成功率都在85%以上,摇不到房源费用全退”。

炒房号的现象不仅河西有,之后在江北、城中甚至溧水、都市圈等板块也开始蔓延,行情也是一路看涨,最高的开出了200万的“天价”。

今年8月初,一家名为“力图地产”的中介以18万—30万/个的价格公开登报卖房号,一时间舆论哗然。对此,南京市房管局迅速进行了立案调查,并在次日公开了处理结果:无限期取消网签资格,处以3万元罚款,并将纳入企业不良诚信记录。

9月底,南京又重磅推出“宁十三条”,其中规定“对涉嫌或参与炒卖房号、捂盘惜售等行为的开发企业及中介代理机构,一经查实,依法依规、严肃处理。”有调控助力,再加上主管部门的持续严打,喧嚣一时的“炒房号”现象目前已得到了很好的遏制。

3月

一套退房损失两百万

“宝宝心里苦”

3月16日,南京市网上房地产公布的“3月退房公示”引发了轩然大波,主角就是来自河西海峡城和涟城的两套退房。尤其是海峡城第四街区07幢2单元的305室,单价仅17512元/ 。

据了解,这是房主两年前买入时的价格,但因为房子前后各有一个变电站,又是在3楼,去年10月份,房主把房子退掉了。万万没想到,此后南京房价便一路飞涨,到了今年3月份,河西南的房价已经普涨到了30000-35000元/ 。这套201 的户型,总价已经涨了200万元!原房主此时的心情,只有“宝宝心里苦”能形容了。

为了撞大运,有3416人报名参加了海峡城的退房摇号,甚至包括了退房的原房主,称得上是史上最火的一套退房了,也是南京首次进行退房的网络摇号。

为什么这么多人挤破头去抢一套退房?当然是房价上涨惹的祸。自从步入2016年之后,南京房价便呼呼上蹿,环比涨幅屡屡冲进全国前三。国家统计局的数据显示,截至10月,南京新房价格已经连涨20个月。

值得关注的是,在9月底到10月初连续出台了限购、限贷升级等调控组合拳之后,10月南京房价快速上涨的势头得到了遏制,环比上涨2.4%,较9月涨幅回落1.3个百分点。

4月

4楼比1楼贵2万/

“我竟无言以对”

回顾今年的南京楼市,政府之手与市场之手的博弈始终未停歇,为了遏制房价的快速上涨,一个“限”字可谓贯穿始终。

4月下旬,南京限涨令正式浮出水面,对南京主城六区及江宁浦口的商品住宅项目,按照2万元/ 以下、2万—3万元/ 、3万元/ 以上的价格区间,分别设置了12%、10%、8%的年化涨幅。

三个月之后,限价令升级,南京市物价局表态下半年将继续加大房价调控力度,推出五大举措,其中包括对热点地区设置“动态封顶价”。

事实证明,政府限价的确是动真格的,截至目前,河西中部4.5万元/ ,河西南部3.5万元/ ,南站板块3.5万元/ ,江宁、江北3万元/ ……南京楼市多个热点板块的价格红线依然不可逾越。

为了规避限价,一些开发商也是绞尽脑汁。

就在今年4月份,“限价令”刚出台不久,一家楼盘加推了两栋楼,有细心的网友发现,其中一栋楼1楼房源仅售1.7万元/ 左右,2楼、3楼的单价为3.1万—3.2万/ ,而4楼以上陡然飙到了3.7万/ 以上。相比之下,4楼以上的房子单价比1楼贵了一倍都不止,如此巨大的楼层差价,真令人无言以对。

5月

风雨中排队八小时抢房

“蓝瘦,香菇”

2016年,买不到的神盘里,华润国际社区认第二,恐难有楼盘敢认第一。今年,该楼盘就加推过一次住宅,限价、总价合适、大半年没推盘,这些都是华润国际社区吸引广泛关注的原因,更重要的是,楼盘处在江北新区的核心区,区域发展前景让买房人预期甚高。

5月31日上午,接到楼盘的认筹通知后,买房人开始蜂拥至华润国际社区售楼处交纳50万元认筹金,“区域其他项目都在奔3万,他家才2万出头,买到就是赚到,简直就像中彩票!”当天下午下起了雨,而且雨势不小,但人们依旧冒雨板等,直到第二日凌晨1点,还有人在排队等交筹。最终252套房共有2657组买房人认筹,平均十个人都抢不到一套房。

华润国际社区的热销是今年江北楼市火爆的一个极端体现。今年江北新区江浦区域、高新区域、桥北区域等,都相继涌现出不少热销盘、日光盘,甚至新政后,区域也有楼盘两次加推两次“日光”,房价也一路水涨船高。

江北之火少不了规划的支撑。今年7月,国务院关于南京城市总体规划批复中,南京被定位为东部地区重要的中心城市。省第十三次党代会上,明确将大力推动江北新区建设,使之成为南京中心城市和特大城市新的增长极,成为扬子江城市群建设的重要龙头。11月,江北更是获批200亿元发展基金,区域发展再获强力支持。

6月

有钱也买不到地

“门外的野蛮人”频频举牌

《扬子楼市》曾经采访过一家知名房企,相关负责人坦言,在上半年的土地市场,该房企几乎是逢拍必进,无一缺席,但直到6月底为止,依然是颗粒无收。

今年土拍的竞争如此惨烈,和外地外行业的资金“推波助澜”不无关系。

猴年第一场土拍,雨山路G03地块吸引了28家房企报名。竞价一开始,汇景、K2、禹洲、葛洲坝,几家外地开发商就抢成一团,最后该地块的成交楼面价高达22320元/ ,溢价163.29%,比此前大家预估的1.7万元/ 高出一大截。

下半场的土拍,因政策因素带来了重大调整。

9月19日,南京土地拍卖车轮战大幕开启,连续4天共计27幅地的土拍过程堪称史无前例。在这场全国关注的车轮战中,依然出现了多个外地房企或是“门外汉”的身影,其中顺利拿地的有:上海御雄、北京世纪鸿城、上海和美、美的等。

11月15日,南京市国土局公布了土地拍卖新规,要求购地资金须为竞买人的自有资金,不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违规资金。

业内人士预测,此举将把很多外行业的拿地资金拦在门外,尤其是险资。

7月

棉被哥、奔跑哥……

“厉害了WORD哥”

“今天去开盘, 叕 没有买到房,啊,感觉身体被掏空!”房子难买是今年买房人的共同感受,在这样的行情中,各大售楼处的开盘现场涌现出以“棉被哥”、“箱子姐”、“奔跑哥”等为代表的楼市“拼命三郎”。

2月,早春的南京夜晚依旧寒冷,26日晚上,江宁翠屏诚园售楼处门口,有购房人为了买到心仪的房子,带着泡沫地垫、棉被,搀着老妈来到售楼处打地铺排队,当晚一起打地铺裹棉被排队的还有9位买房人。第二天8点,售楼处门一开, 就冲进去直接刷卡订房。

7月29日晚,江宁银城蓝溪郡开盘,共推出384套房,现场来了600多组1000多人,人山人海。选房仅有30秒的时间,买房人相互打趣:摇到号的,最后能否选到心仪的房子还要看跑得快不快,现场多组客户都是跑步进入选房区。当天仅短短两个小时,所有房源全部售出。

今年8月26日,扬子晚报对今年上半年南京八大板块开盘项目的中签率进行了调查,统计样本共涉及66家总计76次开盘记录,其中中签率最低的是河西板块,一套房4、5个人抢是常态。中签率最低的是江北的华润国际社区, 252套房2657人抢,中签率只有 9%。

行情自10月新政后出现逆转,10、11两个月,南京共有58家楼盘推盘62次,除了为数不多的几家热门楼盘,更多的楼盘开始为锐减的客户量发愁,更有楼盘开盘后的认购率只有两三成。

8月

买的是宝马到手是夏利

“我的内心是崩溃的”

相比往年,今年更多的房屋质量维权出现在了中高档住宅上。河西中部一家高档楼盘的业主曾就楼盘精装修与样板间和宣传标准不符进行维权,有业主甚至打出了“全额退款退房”的标语。

类似事件今年内已出现了多例,鼓楼滨江一家楼盘出现了一边是新业主排队买车位,另一边是老业主举起横幅维权的景象。这个已经交付快半年的小区被业主曝光了8大问题。

在资深验房师丁渤看来,飞涨的房价也是业主维权的一个重要导火索。“房价涨了,人们自然对房子质量的预期也水涨船高,但实际收房的时候发现并非如此。”

今年丁渤验收的新房存在问题的不少:江心洲一家楼盘在交付时,出现了烟道没装、浴室龙头未装的情况;江北一家楼盘交付当日居然脚手架都没来得及拆完,小区拉的还是临时电。更多的则是精装标准的虚高,“经常报每平米5000元甚至高达8000元,按照这样的标准,一套房子装修费就要大几十万甚至上百万,但验收情况却是差强人意。”

9月

“买房式”离婚猛增

“我不是潘金莲”真实上演

《我不是潘金莲》里的李雪莲,为了一套房子上演了一场荒唐的假离婚。而类似故事在南京楼市,一直在真实地上演。

9月25日,南京宣布自9月26日起对主城区(不含高淳、溧水、六合)实施住房限购措施。限购措施包括:暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房;暂停向拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房。

在限购政策出台前,南京市民周女士已经准备卖掉婚前购入的小房子,换一套改善型学区房。由于他们手中尚有万科金域蓝湾的房子自住,限购政策出台后,两个人变成了被“限”一族。为缓解首付以及还贷压力,解决换房过程中的时间差,两个人最终决定通过离婚顺利购房。

像周女士一样希望通过离婚来实现购房的不在少数。9月26日限购令实施首日,南京离婚人数激增。

据南京市民政局统计,截至26日下午5点半,南京有340对夫妻分手。而去年的这一天,是114对夫妻离婚。这其中,为房离婚的不在少数。最让人感慨的是,当天竟然还有两名孕妇过来办离婚。

实际上,在没有出台限购政策以前,就有很多夫妻为买房子减少贷款压力等原因离婚。今年截至12月7日,离婚人数已经高达44121对,而去年同期这一数据是32176对,同比增加37%。

10月

调控金牌接踵而至

高烧楼市遭遇“黑天鹅”

在“925”新政之后,10月5日南京楼市调控再升级。当日,南京进一步加大调控力度:要求非南京户籍居民购买首套住房时,提供个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明;南京户籍成年单身人士(含离异)在本市限购一套住房。贷款方面规定居民家庭首套首付不低于30%,有购房贷款记录最低首付款比例不低于50%,拥有1套住房且相应购房贷款未结清,最低首付款为不低于80%。

突如其来的调控让张先生有点措手不及。张先生在威尼斯水城15街区有一套90 价值165万的房子。调控前,他就看中了10街区一套131 价值260万的房子,准备卖掉老房子换套大的。但新政出台后,之前打算买他老房子的购房者决定暂时不买了。而如果无法卖掉原来的房子,张先生首付就要支付五成,最后只好违约,不但没买成房子,还损失了2万元定金。

意外的调控,让楼市瞬间速冻。国庆七天长假,南京认购商品住宅仅1304套,这是自2011年以来的新低位,与去年同期相比大幅下滑超过50%。南京网上房地产数据显示,2016年10月南京新房共成交6595套(不含高淳溧水都市圈),环比9月成交量下降近五成。

11月

成交创5年来新低

“楼市的小船说翻就翻”

在调控政策出台一个多月后,南京楼市正式入冬。

此前置业顾问小朱所在的一家楼盘始终是阳光灿烂。该楼盘今年开了好几次,一次比一次卖得好,一推几百套都能“日光”,位置、朝向不管有多差全都有人买单。还有很多人找关系买房,也有人炒房号,市场好得简直让人不敢相信,“我们本来算好9月底开盘,大家都觉得一定会卖光。结果公司有些事情,拖到了10月份开盘,正好赶上新政出台。开盘当天客户少了2/3,不得已还找了人冒充客户,把没坐满的位置坐满了。”结果同样的房源数量,小朱他们卖到现在,还剩下不少房源没有卖掉。“客户一下子都不见了。有时候一天都卖不掉一套房子。没有办法,也只能慢慢卖了。”

网上房地产统计数据显示,今年11月份南京全市共成交新房5869套,比10月份的6595套下滑11%,跟今年最高点的5月份15000余套成交量相比,几乎跌落三分之二。此外,5869套的成交量也是5年来该月份的成交新低。

12月

明年房价会不会跌?

“答案在风中飘”

在接下来的2017年,南京房价将会有什么样的走势?《扬子楼市》采访了10位房产专家及业内人士。

在10人当中,认为明年房价可能会小幅下跌的有6人。升龙集团南京公司媒介策划总监周梦玥认为,2017的南京楼市会有一个短期的调整。“这次的调控政策比较严格,对买房人心理上的影响也比较大。这从目前楼市的成交量也可以看出来,包括一些板块已经开始回调。开发商如果想要走量的话,肯定需要一个让利的过程。”

绿地营销总监孙阳也认为,有些供应量大并且没有利好支撑的板块,会略有下降。“明年调控政策不会松动,不排除有些开发商会有去化压力,调整价格促销。”

此外,还有4人依旧坚定看涨明年楼市。上海同策南京分公司总经理刘思陵认为,明年南京房价走势以平稳为主,而像河西南等热门板块还会继续上涨。“从目前各板块供需关系看,并没有实质性反转。刚需购房者该买房的还是会买的,而投资类购房者,购买意愿依然还是比较强烈。”南京润创机构总经理宋娟预测南京周边不限购区域房价有可能会上涨,南京主城区房价相对会比较平稳。

另有不愿意署名的开发商表示,明年南京房价会保持平稳,到四季度会继续上涨,因为“一方面是南京库存比较少,去化只需要3-4个月;另一方面现房销售政策使得南京楼市会出现阶段性断货的情况。”

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